في إطار استعداداتها للقاء استثماري مرتقب، تستضيف شركة الأهلي فاروس اجتماعًا موسعًا اليوم الإثنين، مع إدارة شركة “بنيان” وعدد من مديري الصناديق الاستثمارية، وذلك لمناقشة آفاق الشركة على المدى القصير والمتوسط، وتسليط الضوء على العوامل المحركة لقيمة السهم، في ظل التقييم الحالي الذي وصف بأنه دون القيمة الحقيقية بشكل كبير.
ويستعرض التقرير الصادر عن “الأهلي فاروس” ثلاث نقاط محورية تعد أساسًا للنقاش في الاجتماع المرتقب، تسلط الضوء على إمكانيات “بنيان” التشغيلية، وتقييم السهم، وأسباب التفاوت بين القيمة السوقية والقيمة العادلة.
التوسعات التشغيلية المرتقبة
أشار التقرير إلى أن شركة “بنيان” ستقوم بتشغيل ثلاث أصول جديدة خلال الفترة من الربع الرابع من عام 2025 وحتى عام 2028، لتضاف إلى الأصول السبعة الحالية التي تديرها الشركة. وتشمل الأصول الثلاثة الجديدة: مشروع “بارك ستريت ويست” المقرر تشغيله في أواخر عام 2025، ومشروع “جولدن جيت” المتوقع تشغيله في عام 2026، بالإضافة إلى “بارك ستريت إديشن” الذي من المنتظر أن يبدأ تشغيله في عام 2028.
وبانضمام هذه الأصول الجديدة، ستصل المساحة الإجمالية القابلة للتأجير لدى “بنيان” إلى نحو 100.4 ألف متر مربع، بعد استبعاد حوالي 7 آلاف متر مربع مخصصة لاستخدام موظفي الشركة.
التقييم السوقي الحالي يكشف فجوة في القيمة
بحساب القيمة السوقية الحالية لشركة “بنيان” البالغة نحو 6.5 مليار جنيه، وبإضافة صافي الديون والالتزامات المقدرة بـ 1.5 مليار جنيه، فإن قيمة المنشأة تصل إلى نحو 8 مليارات جنيه. وعند قسمة هذا الرقم على إجمالي المساحات القابلة للتأجير البالغة 100.4 ألف متر مربع، نجد أن قيمة المنشأة لكل متر مربع تبلغ نحو 79 ألف جنيه فقط.
ويُعد هذا الرقم أقل بكثير من القيمة السوقية التي تتم بها صفقات مكاتب شرق القاهرة حاليًا، والتي تتراوح بين 200 إلى 250 ألف جنيه للمتر الواحد، ما يشير إلى خصم كبير في تقييم “بنيان” مقارنةً بالسوق.
القيمة العادلة المستهدفة أعلى بـ80%
في ما يخص التقييم العادل للسهم، أشار التقرير إلى أن التقديرات تشير إلى أن القيمة العادلة لسهم “بنيان” تبلغ نحو 6.6 جنيه، ما يعكس زيادة بنحو 80% عن السعر السوقي الحالي البالغ 3.7 جنيه.
ويستند هذا التقييم إلى القيمة العادلة المتحفظة التي حددها المستشار المالي المستقل، والتي تبدأ بقيمة أصول إجمالية تبلغ 17.4 مليار جنيه بنهاية يونيو 2025. ومن هذا الرقم، يتم خصم صافي الديون البالغ 1.5 مليار جنيه، والالتزامات الضريبية المؤجلة المقدرة بـ 2.7 مليار جنيه، ثم خصم إضافي بنسبة 15% لأخذ التحديات قصيرة الأجل في الاعتبار، وهو ما يترك قيمة صافية لحقوق الملكية تبلغ نحو 11.2 مليار جنيه. وعند قسمة هذا الرقم على عدد الأسهم البالغ 1.704 مليار سهم، نحصل على قيمة عادلة للسهم تقدر بـ6.6 جنيه.
التحديات والفرص
وأوضح التقرير أن سهم “بنيان” يُعاقب حاليًا بسبب ارتباطه بقطاع العقارات التجارية، الذي يواجه ضعفًا في الطلب وغيابًا لتوزيعات الأرباح النقدية على المدى القريب، ما يؤثر سلبًا على جاذبية السهم لدى فئة واسعة من المستثمرين الأفراد.
ورغم إدراك المستثمرين المحترفين للفارق بين قطاع المكاتب والمجالات العقارية الأخرى، يرى التقرير أن على إدارة “بنيان” أن تلعب دورًا أكبر في توصيل الرؤية المستقبلية للشركة، ومشاركة القصة الكامنة وراء الأرقام، خاصة مع مديري الصناديق، بما يساعد على إطلاق القيمة الحقيقية للسهم في السوق.
ختام وتحليل
وفي ختام التقرير، أكد الخبير الاقتصادي هاني جنينة، رئيس قطاع الاستراتيجية في الأهلي فاروس، أن اجتماع اليوم يمثل فرصة حقيقية لتقييم مسار “بنيان” بشكل عميق، في ظل التوسعات المخططة، والفجوة الملحوظة بين القيمة العادلة والقيمة السوقية، مشيرًا إلى أن السهم يستحق نظرة ثانية من المستثمرين الذين يبحثون عن فرص واعدة ضمن قطاعات مستقرة طويلة الأجل
