نظام التسجيل العيني يُرسي دعائم الثقة والشفافية

صفحة جديدة في سجل العقارات السعودية

التسجيل العيني.. خطوة نحو مستقبل أكثر أمانًا واستقرارًا

تشهد المملكة العربية السعودية تحوّلًا جذريًا في طريقة إدارة وتوثيق ملكية العقارات، وذلك مع التوسّع في تطبيق نظام التسجيل العيني للعقار.

هذا النظام الطموح، الذي يرتكز على ربط الحقوق القانونية بالعقار نفسه في سجل رسمي دقيق وشامل، يمثّل نقلة نوعية تهدف إلى تعزيز موثوقية القطاع العقاري، وحماية حقوق الملاك، وزيادة الشفافية في التعاملات.

فبدلًا من الاعتماد على تسجيل التصرّفات بين الأفراد، يضع التسجيل العيني العقار في قلب السجل، مانحًا كل وحدة عقارية هوية رقمية فريدة وبيانات تفصيلية تضمن حقوق جميع الأطراف.

هذا التحوّل الكبير يطرح تساؤلات حول آليات التطبيق، والفوائد المتوقعة، والتحديات المحتملة التي تواجه هذا المشروع الوطني الهام، وهو ما سنتناوله بالتفصيل في هذا التقرير.

التسجيل العيني للعقار في السعودية، هو نظام قانوني؛ حديث يهدف إلى توثيق الملكية العقارية بشكل دقيق وشامل، من خلال ربط الحقوق القانونية بالعقار نفسه في سجل رسمي، بدلًا من الاعتماد على تسجيل التصرفات بين الأشخاص.

بشكل مبسّط، يمكن فهم التسجيل العيني للعقار على النحو التالي:

• تركيز على العقار: يتم إنشاء “صحيفة” خاصة لكل عقار في السجل العقاري، تحتوي على كافة البيانات والتفاصيل المتعلقة به (موقعه، حدوده، مساحته، أوصافه، الحقوق والالتزامات المترتبة عليه، رقمه المميز).

• رقم عقار فريد: يحصل كل عقار مسجل على “رقم عقار” فريد يعتبر بمثابة هوية تعريفية له، مما يسهل التعاملات والإجراءات المتعلقة به.

• توثيق شامل: يتم تسجيل جميع الحقوق العينية الأصلية والتبعية (مثل الملكية، الرهن، الارتفاق) والتصرفات القانونية التي ترد على العقار في هذه الصحيفة.

• حجية مطلقة: بعد مرور سنة من تاريخ نشر قوائم الملاك، يكتسب التسجيل العيني الأول حجية مطلقة، مما يعزز الثقة والاستقرار في الملكية العقارية.

أهمية وفوائد التسجيل العيني للعقار في السعودية

• تعزيز موثوقية القطاع العقار: يزيد من دقة المعلومات المتعلقة بالملكية ويقلل من النزاعات.

• حفظ حقوق المتعاملين: يوفر النظام حماية قانونية قوية لحقوق الملكية والتصرفات العقارية، ويقلل من فرص الاحتيال والنزاعات.

• زيادة الشفافية: يوفر معلومات واضحة ودقيقة عن العقارات، مما يسهل عمليات البيع والشراء والاستثمار.

• تسهيل الإجراءات العقارية: يهدف النظام إلى تبسيط وتسريع عمليات البيع والشراء والرهن والإيجار وغيرها من التصرفات العقارية.

• القضاء على تعدد الصكوك: يساهم في حل مشكلة تعدد الصكوك للعقار الواحد.

• تحديد دقيق للعقارات: يعتمد على بيانات جيومكانية دقيقة تحدد موقع وحدود العقار بشكل واضح.

• توفير مرجع قانوني موحّد: تصبح البيانات المسجلة في السجل العقاري مرجعًا قانونيًا يعترف به جميع الأطراف.

• دعم التنمية المستدامة: يساهم في بناء قطاع عقاري مستدام وجاذب للاستثمار.

• نظام التسجيل العيني للعقار يعتبر خطوة هامة نحو تطوير وتنظيم القطاع العقاري في المملكة العربية السعودية، وتعزيز الثقة والشفافية في التعاملات العقارية.

• القضاء على ازدواجية الصكوك: يعالج النظام مشكلة تعدد الصكوك للعقار الواحد من خلال إنشاء سجل واحد ونهائي لكل عقار.

• تحديد دقيق للحدود: الاعتماد على البيانات الجيومكانية يضمن تحديدًا دقيقًا لحدود العقارات ويقلل من النزاعات الحدودية.

• تعزيز الجاذبية الاستثمارية: من خلال زيادة الشفافية وتقليل المخاطر، يسعى النظام إلى جذب المزيد من الاستثمارات المحلية والأجنبية إلى القطاع العقاري.

• دعم التنمية المستدامة: من خلال توفير بيانات دقيقة عن استخدامات الأراضي والملكيات، يمكن للنظام أن يساهم في التخطيط الحضري والتنمية المستدامة.

• تعزيز دقة المعلومات عن العقارات: يضمن النظام وجود سجل مركزي وموحد يحتوي على كافة التفاصيل الفنية والقانونية لكل عقار، مما يقلل من التضارب في المعلومات.

مراحل تطبيق نظام التسجيل العيني للعقار

على الرغم من أن النظام بدأ بالفعل في التطبيق في بعض المناطق، إلا أن تطبيقه على مستوى المملكة يمر بعدة مراحل:

• تحديد المناطق العقارية: تقوم الجهة المختصّة (يصدر بتحديدها قرار من مجلس الوزراء)، بتحديد المناطق التي سيطبق فيها النظام تدريجيًا، ويتم الإعلان عن هذه المناطق بوسائل مختلفة.

• التسجيل العيني الأول: وهي المرحلة الأساسية؛ حيث يتم تسجيل العقارات لأول مرة في السجل العقاري، ويتطلّب ذلك تقديم صك ملكية نظامي مكتمل البيانات وبيانات جيومكانية دقيقة للعقار.

• نشر قوائم الملاك: بعد اكتمال التسجيل الأولي في منطقة معينة، يتم نشر قوائم بأسماء الملاك وحقوقهم.

• اكتساب الحجية المطلقة: بعد مرور سنة من تاريخ نشر قوائم الملاك دون وجود اعتراضات صحيحة، يكتسب التسجيل العيني الأول حجية مطلقة، ولا يجوز الطعن فيه إلا في حالات محددة (خطأ كتابي أو تزوير).

• تسجيل التصرفات اللاحقة: بعد التسجيل العيني الأول، يتم تسجيل أي تصرفات قانونية جديدة ترد على العقار (بيع، شراء، رهن، إرث، إلخ) في صحيفة العقار.