دليل شامل للمستثمرين قبل دخول سوق دبي العقاري المزدهر

العقارات في دبي – أرشيفية

يُعد الاستثمار العقاري في دبي من الفرص الجذابة لتأمين دخل ثابت وتنمية الثروة، إلا أنه كغيره من الاستثمارات، ينطوي على جوانب يجب دراستها بعناية لضمان تحقيق أفضل العوائد وتجنب المخاطر. وفي هذا التقرير، نقدم دليلًا شاملاً لكل ما يحتاج المستثمر معرفته قبل اتخاذ قرار شراء عقار استثماري في إمارة دبي.

ويتطلّب الاستثمار العقاري الناجح في دبي، دراسة متأنّية للعوامل المختلفة وتقييمًا دقيقًا للمخاطر والفرص المُتاحة، ومع الفهم الجيد للسوق واتخاذ القرارات المستنيرة، يمكن للمستثمرين تحقيق عوائد مجزية في هذا السوق العقاري الحيوي والمزدهر.

دبي.. عائدات إيجارية مرتفعة وأسعار تنافسية

يتميز سوق دبي العقاري بتقديم بعض من أعلى وأكثر عائدات الإيجار جاذبية على مستوى العالم. ويعتبر الوقت الحالي مثاليًا للاستثمار العقاري في دبي، حيث يوفر السوق خيارات متنوعة للمشترين مع استمرار انخفاض الأسعار نحو مستويات معقولة.

فإذا كنت تبحث عن استثمارات عقارية بأسعار مناسبة وعائدات إيجار قوية، فإن دبي هي الوجهة المثالية.

مزايا فريدة تجذب المستثمرين إلى دبي

• عائدات إيجارية مغرية: تقدم دبي عائدات إيجار إجمالية تتراوح في المتوسط بين 5-9%، وهي نسبة مرتفعة مقارنة بالعديد من الأسواق العقارية الناضجة عالميًا.

• أسعار تنافسية للقدم المربع: تتميز دبي بأسعار منخفضة للقدم المربع مقارنة بمدن عالمية مماثلة، مما يجعلها وجهة جاذبة للاستثمار في العقارات المتميزة.

• تأشيرات إقامة مرتبطة بالاستثمار: تتيح قوانين تأشيرة الإقامة الجديدة في دبي فرصًا للمستثمرين العقاريين للحصول على تأشيرة إقامة بشروط محددة. يحق للمستثمرين الذين يمتلكون عقارات تتجاوز قيمتها مليون درهم الحصول على تأشيرة لمدة عامين، فيما يحصل مالكو العقارات التي تزيد قيمتها عن 5 ملايين درهم على تأشيرة لمدة 5 سنوات، وتصل إلى 10 سنوات لحاملي العقارات التي تتجاوز قيمتها 10 ملايين درهم.

• بيئة ضريبية جاذبة: تتميز دبي بظروف ضريبية ملائمة، خاصة مع عدم فرض ضرائب عقارية أو ضريبة دمغة كما هو معمول به في العديد من الأسواق العالمية الأخرى، مما يعزز جاذبيتها كوجهة استثمارية.

اعتبارات أساسية لتحقيق أعلى عائد استثماري في دبي

يهدف المستثمر العقاري في دبي بشكل أساسي إلى تحقيق معدلات مرتفعة في عائدات الاستثمار، ولتحقيق ذلك، يتطلب الأمر بحثًا ودراسة متأنية للعوامل التي يمكن أن تؤثر على هذه العائدات، ومن أبرزها:

• الموقع: يلعب موقع العقار دورًا حاسمًا في تحديد قيمته الإيجارية وإمكانية ارتفاع قيمته مستقبلًا.

• المرافق ووسائل الراحة: توفر وسائل النقل القريبة، والقرب من المؤسسات التعليمية ومراكز الرعاية الصحية، وغيرها من المرافق، قيمة مضافة للعقار وتزيد من جاذبيته للمستأجرين.

• المساحة والجودة: تتناسب مساحة العقار وجودة التشطيبات مع شرائح مختلفة من المستأجرين وتؤثر على قيمة الإيجار.

• حالة السوق وتوقيت الشراء: فهم دورات السوق العقاري وتوقيت الشراء المناسب يمكن أن يؤثر بشكل كبير على العائد الاستثماري.

• معدلات الفائدة: تؤثّر تكلفة الاقتراض على ربحية الاستثمار العقاري الممول بالقروض.

• تكاليف الصيانة: يجب أخذ تكاليف الصيانة الدورية في الحسبان عند تقييم العائد الإجمالي للاستثمار.

نصائح لتحقيق أفضل عائد استثماري في دبي:

تشير التحليلات إلى أن الشقق السكنية غالبًا ما توفر عائدات إيجار أعلى، مقارنةً بالتاون هاوس والفلل في دبي، ويعزى ذلك إلى طبيعة المستأجرين في دبي، الذين ينتمون غالبًا إلى فئة الزوار والوافدين أو المواطنين متوسطي الدخل الذين يفضلون الوحدات السكنية الأصغر والأكثر اقتصادية.

لذلك، ينصح الخبراء بالتركيز على الاستثمار في الشقق الأصغر مساحة (مثل الاستوديوهات والشقق المكونة من غرفة نوم واحدة)، ضمن المجمعات ذات الأسعار المعقولة والبنية التحتية الجيدة والمواقع القريبة من محطات النقل والمرافق الأساسية.

كما يجب أخذ رسوم الصيانة المستحقة لدائرة الأراضي والأملاك في دبي في الاعتبار؛ حيث يتم تحديدها بناءً على مؤشر رسوم الخدمات والصيانة التابع لمؤسسة التنظيم العقاري وتختلف قيمتها حسب المجمع السكني، وينصح بالتحقق من أحدث الرسوم المُطبّقة على المجمع المختار قبل الاستثمار.

العقارات على المخطط مقابل العقارات الجاهزة.. “إيجابيات وسلبيات”

لكل من الاستثمار في العقارات على المخطط أو العقارات الجاهزة في السوق الثانوية مزايا وعيوب، وتختلف المناسبة بناءً على الإمكانات المالية للمستثمر وقدرته على تحمل المخاطر.

إيجابيات شراء عقارات على المخطط:

• السعر: عادة ما تكون أسعار العقارات على المخطط أقل بكثير من أسعار العقارات الجاهزة.

• الزيادة في قيمة رأس المال: من المرجح أن تزيد قيمة العقار مع تقدم أعمال البناء.

• دفعات مقدمة منخفضة: تتراوح الدفعة الأولية بين 5-10% مقارنة بـ 25% للعقارات الجاهزة.

• خطط سداد مرنة: يُقدم المطورون خطط سداد قد تمتد لسنوات بعد التسليم.

سلبيات شراء عقارات على المخطط:

• تقلبات السوق: قد يؤدي انخفاض الأسعار إلى تقييم العقار بأقل من سعر الشراء.

• تأخير التسليم أو إلغاء المشروع: هناك خطر بتأخير التسليم أو إلغاء المشروع، مما يستدعي إجراء بحث دقيق حول سمعة المطور.

إيجابيات شراء العقارات الجاهزة:

• السعر: يمكن الحصول على العقارات الجاهزة بخصومات في ظروف سوق معينة.

• الموقع: غالبًا ما تقع في مواقع رئيسية ذات بنية تحتية مكتملة.

• عائدات فورية: يمكن تحقيق عائدات إيجار مباشرة بعد التأجير.

• عائدات إيجار مستقرة: توفر عائدات إيجار مؤكدة.

سلبيات شراء العقارات الجاهزة:

• الدفعة الأولى: تتطلّب دفعة أولى أعلى(20% – 25%)

• التكاليف المقدمة: قد تصل تكاليف المعاملات إلى 7-8% من سعر الشراء.

• وقت التمويل: قد يستغرق الحصول على قرض الرهن العقاري وقتًا.